La prescripción urbanística en Madrid es el mecanismo legal mediante el cual la Administración pierde la capacidad de sancionar una infracción o de exigir la demolición de una obra ilegal tras el transcurso de un plazo determinado, fijado actualmente en 6 años para la acción de restauración de la legalidad, siempre que dicha obra no afecte a zonas verdes o espacios protegidos. Entender la diferencia entre la prescripción de la infracción (multa) y la prescripción de la acción de restauración (demolición) es vital para regularizar cualquier inmueble.
Seguramente has llegado hasta aquí porque tienes una inquietud que no te deja dormir tranquilo. Quizás has recibido una notificación, o estás pensando en comprar un local o vivienda que tiene una reforma ‘antigua’ de la que no existen papeles. Es una situación mucho más común de lo que imaginas en el mercado inmobiliario madrileño. La incertidumbre sobre si el Ayuntamiento de Madrid puede obligarte a tirar esa terraza cerrada hace veinte años o ese altillo en un local comercial es una fuente de estrés considerable.
En nuestro estudio nos encontramos a diario con propietarios que confunden términos o que creen que, porque algo lleva ‘toda la vida así’, es automáticamente legal. La realidad urbanística es un poco más compleja y está llena de matices. Hoy vamos a desgranar qué significa realmente que una infracción caduque o prescriba, cómo se demuestra la antigüedad y qué riesgos reales corres según la normativa vigente.
PUNTOS CLAVE: LO QUE DEBES SABER DE UN VISTAZO
- El plazo mágico de los 6 años: Actualmente, para que prescriba la acción de restauración de la legalidad urbanística (que te obliguen a demoler o legalizar), deben haber pasado 6 años desde la total terminación de las obras.
- Carga de la prueba: Eres tú, como propietario, quien debe demostrar fehacientemente cuándo se terminó esa obra. El Ayuntamiento no tiene que demostrar que es nueva; tú tienes que demostrar que es vieja.
- No todo prescribe: Las obras realizadas en zonas verdes, espacios libres públicos o suelos protegidos no prescriben nunca. La Administración puede actuar contra ellas hoy o dentro de 50 años.
- Diferencia vital: No es lo mismo que prescriba la multa (sanción económica) a que prescriba la obligación de restituir la realidad física alterada (obra).
- Consolidación no es legalización: Que una obra prescriba no significa que obtenga licencia automáticamente. Queda en situación de ‘fuera de ordenación’, tolerada pero con limitaciones para futuras reformas.
DIFERENCIA ENTRE INFRACCIÓN, SANCIÓN Y RESTAURACIÓN DE LA LEGALIDAD
Para entender este laberinto, primero debemos aclarar el vocabulario. Cuando realizas una obra sin licencia o una actividad sin la correspondiente declaración responsable en Madrid, estás cometiendo una infracción urbanística. A partir de ese momento, la Administración tiene dos potestades o ‘poderes’ independientes:
El primero es la potestad sancionadora. Es decir, el poder de ponerte una multa por haberte saltado las normas. Esta infracción tiene unos plazos de prescripción más cortos (generalmente 4 años para infracciones graves). Si el Ayuntamiento no te abre expediente sancionador en ese plazo, ya no puede multarte.
El segundo, y el que realmente preocupa, es la acción de restauración de la legalidad urbanística. Esto no es una multa, es una orden para que devuelvas el inmueble a su estado original (demolición) o para que lo legalices si cumple la normativa. Aquí es donde entra en juego el plazo de los 6 años que mencionamos en los puntos clave. Si han pasado 6 años desde que terminaste la obra y el Ayuntamiento no ha actuado, pierde el derecho a exigirte la demolición. La obra se queda, pero ‘se tolera’.
Es fundamental entender que estos dos caminos van en paralelo. Puedes haberte librado de la multa, pero tener una orden de demolición vigente, o viceversa.
¿CÓMO DEMUESTRO LA ANTIGÜEDAD DE UNA OBRA ILEGAL?
Imagina que compraste un ático con la terraza cerrada. El Ayuntamiento de Madrid te requiere para que justifiques esa obra. Tú dices: ‘Oiga, esto ya estaba así cuando lo compré’. La respuesta del técnico municipal será: ‘Pruébelo’.
La carga de la prueba recae exclusivamente sobre el interesado. Aquí no vale con testigos ni con declaraciones juradas de vecinos (que suelen tener poca validez en urbanismo). Necesitas pruebas objetivas, documentales y preferiblemente visadas por organismos oficiales.
CHECKLIST: DOCUMENTOS VÁLIDOS PARA PROBAR LA PRESCRIPCIÓN
Para acreditar que han pasado esos 6 años, recopila la siguiente documentación. Cuanta más tengas, más sólido será tu argumento ante los técnicos municipales:
- Fotografías aéreas u ortofotos oficiales: Existen visores cartográficos históricos del Ayuntamiento o de la Comunidad de Madrid donde se puede ver la evolución de la ciudad. Si tu cerramiento aparece en una foto aérea oficial de hace 7 años, tienes una prueba de oro.
- Escrituras notariales: Si en la descripción de la finca en una escritura antigua ya se describía la obra (ej. ‘vivienda de 90m2’ cuando originalmente eran 70m2), es una prueba muy potente, ya que es un documento público.
- Certificado Catastral: Aunque el Catastro es un registro fiscal y no urbanístico, si la alteración (aumento de metros) aparece reflejada en la ficha catastral desde hace años, sirve como principio de prueba, aunque por sí solo a veces no basta.
- Facturas de suministros o de obra: Facturas detalladas de la empresa de reformas y obras que ejecutó el trabajo, con fecha clara y descripción de los trabajos que coincidan con la realidad.
- Actas de comunidades de propietarios: Si en el libro de actas de tu comunidad se aprobó tu obra hace una década, esa fecha es un indicio fuerte.
- Certificado de antigüedad emitido por técnico competente: Un arquitecto o arquitecto técnico puede certificar la antigüedad basándose en el análisis constructivo y materiales, aunque esto suele usarse como apoyo a las pruebas anteriores.
Si te encuentras en proceso de regularizar una situación compleja, o simplemente quieres dormir tranquilo sabiendo que tu inversión está segura, puedes contar con nuestro estudio para analizar la viabilidad técnica y jurídica de tu caso antes de dar pasos en falso ante la administración.
MITOS Y REALIDADES SOBRE LAS OBRAS SIN LICENCIA EN MADRID
En el mundo del ‘cuñadismo’ urbanístico circulan muchas leyendas urbanas que pueden costarte mucho dinero. Vamos a desmontar algunas de las más peligrosas que escuchamos en las visitas con clientes.
- Mito: ‘Si pago el IBI por los metros ampliados, ya es legal’.
Realidad: Falso. El Catastro (Hacienda) y el Ayuntamiento (Urbanismo) son organismos distintos. A Hacienda le da igual si tu obra es ilegal, solo quiere cobrar por los metros que disfrutas. Pagar el IBI actualizado no legaliza la obra ni evita la demolición. - Mito: ‘A los 4 años ya prescribe todo’.
Realidad: Cuidado con esto. La normativa ha cambiado y los plazos varían. Actualmente, para la restauración de la legalidad en obras, nos movemos en el marco de los 6 años. Quedarse con el dato antiguo de los 4 años es un error grave hoy en día. - Mito: ‘Si prescribe, ya puedo pedir licencia para reformarlo todo’.
Realidad: No exactamente. El edificio queda en situación de ‘fuera de ordenación’. Generalmente, solo te dejarán hacer obras de conservación, higiene y ornato. Si tocas la estructura o intentas ampliar más, podrías perder el derecho ganado por la prescripción.
EL RIESGO DE LAS REFORMAS EN LOCALES O VIVIENDAS CON INFRACCIONES PRESCRITAS
Este es un punto crítico. Supongamos que tienes un local comercial con una entreplanta que se hizo sin licencia hace 15 años. Ha prescrito, nadie te la puede quitar. Ahora decides montar un negocio nuevo y quieres reformar esa entreplanta.
Al solicitar la licencia o presentar la Declaración Responsable para la nueva actividad y la reforma, estás poniendo el foco sobre el inmueble. Si la obra que pretendes hacer es de tal envergadura que afecta a la estructura o supone una ‘reforma integral’, el técnico del Ayuntamiento (o de la ECU) podría interpretarlo como una nueva actuación. En el peor de los casos, podrían decirte que para darte licencia de la nueva actividad, debes legalizar primero la entreplanta. Y si la entreplanta no cumple la normativa actual (altura, accesibilidad, protección contra incendios), no podrás legalizarla.
Es decir, las obras prescritas se toleran mientras ‘no se toquen’ demasiado. Si pretendes hacer una intervención mayor, asegúrate de consultar primero. Para cualquier intervención que implique obras, recuerda que es recomendable contar con profesionales que entiendan no solo de ladrillo, sino de normativa. Si necesitas ejecutar la obra tras tener el proyecto claro, puedes consultar referencias externas como Madrid Reformas y Obras, pero recuerda que el trámite administrativo previo es la clave del éxito.
NORMATIVA SANITARIA: LA EXCEPCIÓN A LA REGLA
Hasta ahora hemos hablado de urbanismo puro y duro (ladrillos y metros). Pero, ¿qué pasa si tu local es una clínica de fisioterapia, un centro de estética o una consulta médica? Aquí entra en juego la Comunidad de Madrid y su Consejería de Sanidad.
Las autorizaciones sanitarias tienen sus propias reglas. A diferencia de una licencia de actividad de una tienda de ropa que es indefinida (salvo cambios), las autorizaciones de funcionamiento de centros sanitarios sí caducan. Concretamente, deben renovarse cada 8 años. Además, debes iniciar el trámite de renovación al menos 3 meses antes de que venza.
Aquí no aplica la ‘prescripción’ de la misma manera. Si no tienes la autorización sanitaria vigente o no cumples los requisitos técnico-sanitarios, simplemente no puedes operar. Sanidad puede cerrar el centro. No vale decir ‘llevo 10 años operando sin la sala de esterilización correcta’. Si la normativa lo exige hoy, debes tenerlo. Por eso, si vas a reformar un local para actividad sanitaria, el rigor técnico debe ser máximo.
ERRORES COMUNES AL GESTIONAR UNA INFRACCIÓN URBANÍSTICA
A lo largo de nuestra trayectoria, hemos visto cómo pequeños errores de gestión derivan en expedientes de disciplina urbanística muy dolorosos. Evita caer en estos fallos:
- Ignorar las notificaciones: Si recibes una carta certificada del Ayuntamiento, no la ignores esperando que se olviden. Los plazos empiezan a contar y, si no presentas alegaciones a tiempo, pierdes oportunidades de defensa.
- Mentir en la Declaración Responsable: Presentar una Declaración Responsable diciendo que todo cumple normativa cuando sabes que hay obras ilegales no prescritas es muy peligroso. Se considera falsedad en documento y las consecuencias van más allá de una multa administrativa.
- Confundir prescripción con legalización: Pensar que porque ha pasado el tiempo tu inmueble vale más porque ‘ya es legal’. Un inmueble con una infracción prescrita siempre tendrá una carga oculta que puede devaluarlo frente a uno 100% legalizado.
- No comprobar el histórico del archivo: Antes de comprar o reformar, es vital ir al archivo municipal y pedir los antecedentes del local o vivienda. A veces te encuentras con expedientes de disciplina abiertos hace años que no se cerraron y que tú, como nuevo propietario, heredarás.
CONSEJOS PARA COMPRADORES E INVERSORES
Si estás buscando oportunidades de inversión en Madrid, es habitual encontrar locales para cambio de uso o pisos con reformas creativas a buen precio. Nuestro consejo es la prudencia activa. No descartes una propiedad solo porque tenga una infracción, pero calcúlalo en el precio.
Solicita siempre al vendedor que aporte pruebas de la antigüedad de las obras. Si te dice ‘no tengo nada, pero se ve que es viejo’, desconfía. Exige que se refleje en el contrato de arras quién asume la responsabilidad si el Ayuntamiento abre un expediente. Y sobre todo, antes de firmar nada, contacta con un arquitecto experto en normativa. Un informe técnico previo puede salvarte de comprar un problema de difícil solución.
En el caso de las licencias, recuerda que el precio de la ECU (Entidad de Colaboración Urbanística) es un precio baremado obligatorio, no puedes negociarlo, pero sí puedes elegir la ECU que te ofrezca mejor servicio y agilidad. Lo mismo aplica con las tasas del Ayuntamiento; son costes fijos que debes tener en cuenta en tu plan de negocio.
Resumen
La prescripción urbanística es una herramienta de seguridad jurídica, no un cheque en blanco para construir sin control. En Madrid, el plazo clave actual para obras ilegales es de 6 años para evitar la demolición. La carga de la prueba siempre es del propietario. Mientras que la infracción administrativa (multa) prescribe antes, la realidad física de la obra ilegal se consolida más tarde. Además, esta consolidación no equivale a legalización plena, dejando el inmueble en situación de ‘fuera de ordenación’. Es crucial diferenciar esto de los trámites sanitarios, que dependen de la Comunidad de Madrid y requieren renovaciones periódicas cada 8 años.
Si tienes dudas sobre el estado legal de tu inmueble, quieres tramitar una licencia o necesitas un proyecto técnico para legalizar una situación, en nuestro estudio estamos especializados en desenmarañar la burocracia madrileña para que tú te centres en tu negocio o en disfrutar de tu hogar.
CONCLUSIÓN
Navegar por la normativa urbanística de Madrid requiere paciencia y precisión. La prescripción de infracciones puede ser tu salvavidas si demuestras correctamente la antigüedad de las obras, pero no es una carta de libertad absoluta. Actuar con transparencia y contar con el respaldo técnico adecuado es la única forma de garantizar que tu patrimonio no se vea comprometido por una decisión administrativa. No dejes que la burocracia decida por ti; antícipate y regulariza tu situación con expertos.
PREGUNTAS FRECUENTES (FAQ)
¿Puedo vender un piso o local con una infracción urbanística prescrita?
Sí, la compraventa es perfectamente legal ante notario. Sin embargo, como vendedor tienes la obligación de informar al comprador de la situación urbanística real. Si ocultas que existe una parte de la vivienda fuera de ordenación, el comprador podría reclamarte posteriormente por vicios ocultos o incluso pedir la nulidad de la venta.
¿El Ayuntamiento de Madrid revisa Google Maps para detectar obras ilegales?
Sí. Los servicios de inspección urbanística utilizan herramientas tecnológicas avanzadas, incluyendo comparativas de ortofotos y vistas satelitales, para detectar alteraciones en volúmenes, cerramientos de terrazas o construcciones en patios. La detección de oficio es cada vez más frecuente y precisa.
Si mi obra ha prescrito, ¿puedo pedir una licencia para legalizarla por completo?
Depende. Que haya prescrito significa que no te la pueden tirar, pero para legalizarla (obtener licencia) debe cumplir la normativa actual (Código Técnico, Plan General de Madrid, etc.). Si tu obra incumple parámetros urbanísticos que no se pueden subsanar (como exceso de edificabilidad o distancias a linderos), no podrás legalizarla, quedará en situación de fuera de ordenación tolerada.
¿Caducan las licencias de actividad si el local está cerrado?
Para actividades recreativas (bares, restaurantes), la licencia puede caducar si el local permanece cerrado más de 6 meses. Para actividades generales (comercio, oficinas), la Declaración Responsable no caduca por el mero cierre temporal, salvo que se produzcan cambios sustanciales o se abandone la actividad de forma definitiva.
Teléfono / WhatsApp: 655-03-44-55
E-mail: info@gorkavillanueva.com
Web: www.gorkavillanueva.com
Sobre el Autor: Gorka Villanueva, arquitecto especialista en tramitación de licencias.
Con más de 20 años de experiencia tramitando expedientes en el Ayuntamiento de Madrid, Gorka lidera el equipo técnico, ayudando a empresas a abrir sus negocios cumpliendo con la normativa del CTE y las ordenanzas municipales.
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