Como subarrendar una vivienda

El subarriendo, o lo que es lo mismo, que un inquilino alquile parte de la casa a otras personas, es una práctica cada vez más extendida. Es algo que se produce, sobre todo, en las grandes ciudades, en las que el precio de los alquileres es más elevado y en donde se da una mayor concentración de personas que se ven obligadas a compartir piso. Se trata, según indican los expertos, de una realidad que tiene dos caras. De un lado, es el único modo que tienen algunas personas de poder disponer de una vivienda; la actual situación del mercado inmobiliario y, en concreto, el del alquiler, que ofrece escasa oferta y a precios desorbitados, hace que muchas personas lo tengan muy difícil a la hora de acceder a una vivienda, por lo que no es algo excepcional que un joven arriende una vivienda y, a su vez, decida alquilar alguna de sus habitaciones a otros, con el fin de compartir gastos. Esta práctica también es cada vez más común entre los inmigrantes. Tanto el arrendatario como los subarrendados comparten el precio del alquiler, con lo que el coste mensual es más llevadero.

Una segunda cara, ésta más problemática, se encuentra tras la figura del «arrendatario especulador», la persona que alquila una vivienda y que, a su vez, subarrienda sus habitaciones a otras, con lo que puede incluso llegar a obtener unas cantidades superiores al precio de alquiler del piso. Es una manera de que el coste de vivir en la casa le salga casi gratis, pero esta situación suele traer consigo problemas, especialmente para el propietario del inmueble.

Con permiso del propietario

¿Es el subarriendo una práctica legal? Según la ley, sí puede hacerse, pero la introducción en la vivienda de terceras personas, ajenas al contrato de arrendamiento, exige el cumplimiento de una serie de requisitos de tipo legal. La primera y más importante de estas condiciones establece que, a menos que se especifique en el contrato, el subarriendo está prohibido. La legislación, en cambio, permite el subarriendo siempre y cuando el propietario del inmueble haya dado su consentimiento expreso y por escrito. Los expertos señalan que esta prohibición se suele hacer en el 98% de los casos. En la práctica, los propietarios tienen miedo de que, si consienten el subarriendo, su vivienda se llene de personas a las que no conoce y con las que no tiene ninguna relación contractual directa, lo que, a la larga, puede ocasionar problemas de convivencia con otras personas del inmueble o daños en la vivienda de los que los inquilinos no vayan a hacerse responsables…

¿Qué ocurre si, por el contrario, en el contrato no se estipula nada al respecto? En estos casos se da por supuesto que el inquilino sí que puede subarrendar la vivienda, pero siempre y cuando pida autorización previa al propietario por escrito y de manera fehaciente. El consentimiento del propietario debe darse siempre por escrito porque, a efectos legales, un consentimiento verbal no serviría para nada. Hay que tener en cuenta que el subarriendo ha de plasmarse en un nuevo contrato de arrendamiento que lleve a cabo el arrendatario con un tercero y que tiene como objeto la totalidad o parte de la vivienda arrendada. Este contrato incluiría los mismos elementos estructurales que el de arrendamiento. Esto es, en el mismo debe quedar claro su nombre, la zona de la casa que se subarrienda y el precio por el que se hace.

Tampoco hay que olvidar que los contratos sometidos a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 sólo admiten el subarriendo parcial de vivienda. Por el contrario, los alquileres concertados durante la vigencia de la anterior ley sí admitían la posibilidad de subarriendo total.

Condiciones del sistema

Los expertos llaman la atención sobre las precauciones que debe tomar el propietario antes de alquilar una vivienda que puede ser subarrendada, así como de las condiciones de esta modalidad de alquiler:

• Dar la aprobación por escrito: lo primero es meditar si conviene o no dar al arrendatario esta posibilidad. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge la expresa prohibición de subarrendar la vivienda sin el consentimiento previo del arrendador y, de no obtenerlo, el propietario tiene la posibilidad de resolver de pleno derecho el contrato. Según Sergio Esteban Rojas, abogado gerente de Rc Abogados, «de acuerdo con lo previsto en el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el subarriendo exige el consentimiento escrito del arrendador. De manera que si se prohíbe el subarriendo en el contrato, no podrá realizarse».
• Identificación y permanencia: el subarriendo puede realizarse a una o más personas, pero en todo caso el arrendatario debe permanecer viviendo en la vivienda. En caso contrario, se estaría ante un supuesto de cesión y no de subarriendo.
• El precio del subarriendo: no debe ser superior a la renta pactada en el contrato inicial de arrendamiento. El inquilino no puede cobrar por subarrendar una parte de la vivienda una renta superior a la que él paga. El inquilino subarrendado, por tanto, nunca podrá obtener más beneficios que el propietario de la vivienda. Esta condición evita que las personas que están en alquiler puedan lucrarse a costa de una propiedad ajena.
• Duración del contrato de subarriendo: debe ser la misma que la que reste por cumplir en el contrato de arrendamiento cuando éste se suscribe. Para entenderlo mejor puede ponerse el ejemplo de una persona que ha alquilado un piso durante un periodo de cinco años. Pasados tres años, pierde el trabajo y, para poder asumir el coste, decide subarrendarlo. En este caso, el contrato de subarriendo que legalmente debe realizar sólo podrá tener una duración de dos años.

Vía: consumer