¿Qué vivienda me puedo permitir?

Después del parón veraniego, seguimos con la pequeña guía sobre cosas a tener en cuenta para encontrar un hogar ideal, ya tenemos claras nuestras preferencias, qué tipo de vivienda estamos buscando y dónde y algunas cosas a comprobar cuando estás visitando una vivienda vamos a intentar responder la pregunta del millón, nunca mejor dicho 🙂 ¿qué vivienda me puedo permitir?.

Dando por hecho que no tenemos todo el dinero para comprar la vivienda en efectivo, vamos a necesitar una hipoteca…por lo que vamos a partir este post en dos partes. Primero veremos ¿qué cuota mensual podemos pagar? y después ¿qué ahorros necesitamos? para hacer frente a la entrada y a los gastos e impuestos derivados de la compra de una vivienda y de la apertura de la hipoteca.

Para tener una idea orientativa de la cuota que podrás pagar mensualmente, suma todos tus ingresos netos anuales y divídelos entre 12, depende de cada uno, y sobre todo de los requisitos del banco que te de la hipoteca, pero como norma general no deberías destinar a la compra de la vivienda más de un 35% de tus ingresos netos mensuales, máximo 40% si tienes ahorros y vas holgado en otros gastos. Con esto ya tienes el importe de cuota al que podrás hacer frente cada mes.

Vamos con los ahorros que necesitarás para comprar una vivienda. Debes tener presente que actualmente las entidades financieras suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda (si la vivienda es del mismo banco, en algunos casos puedes encontrar una hipoteca 100% pero ya no abundan como antes). Seguro que habías oído a hablar de hipotecas que daban hasta un 110 o un 120%, olvídate de ellas ya no existen. Considerando el primer caso (hipoteca 80%) necesitarás tener al menos ahorrado el 20% del valor de tasación para pagar la entrada del piso.

Seguimos, porque por desgracia esto no se acaba aquí, nos quedan los gastos e impuestos a pagar por dos conceptos la compra de la vivienda y la constitución de la hipoteca: esto es, el IVA o ITP, el  IAJD, la tasación, la notaría, la gestoría, el registro, los seguros, la comisión de apertura,…

¿Cuánto me va a costar formalizar la hipoteca?

La tasación: tanto si acabas formalizando o no la hipoteca deberás pagar a una empresa tasadora para que certifique el valor actual del inmueble que quieres comprar. Aunque puede variar en algunos casos, el precio suele rondar entre un 0,8 y un 1,0 por mil del valor de la vivienda, en euros puedes contar entre 100 y 400 euros. Recuerda que esta tasación tiene validez por 6 meses y que el banco debe entregarte una copia del informe de tasación si el préstamo llega a formalizarse o el original de dicho informe, en caso contrario (te puede servir para ir a otros bancos).

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La comisión de apertura: al principio del préstamo algunos bancos cobran un porcentaje sobre el importe del préstamo, normalmente alrededor de un 0,5%.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): es un impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, su recaudación está cedida a las Comunidades Autónomas por tanto cada una tiene su propia regulación al respecto. Oscila entre un 0,1% (CCAA con régimen foral) y un 1%. Como norma general puedes tenerlo en cuenta como un 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, que es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (capital prestado, intereses ordinarios y de demora, costas judiciales, gastos,…).

La notaría: deberemos abonar los gastos ocasionados por la escrituración de la hipoteca que suelen oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del importe del préstamo.

El Registro: gastos generados al inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Se calculan también como un porcentaje, establecido por ley, de la responsabilidad hipotecaria o capital garantizado. Normalmente no supera el 0,2% del valor de la hipoteca.

La gestoría: se ocupa de realizar los trámites necesarios en los plazos legales de los gastos e impuestos de la hipoteca y se asegura de la inscripción registral de la misma. Total entre 150 y 300 euros más.

Los seguros: siendo obligatorio el seguro de hogar, últimamente también obligan a formalizar el seguro de vida de los titulares y el seguro de protección de pagos para cubrir posibles casos de desempleo.

Bueno, hasta aquí los gastos e impuestos para la hipoteca, vamos a por los de la compraventa del piso…

¿Cuáles son los gastos asociados a la compraventa de una vivienda?

Los impuestos: en el caso de comprar una vivienda nueva deberás pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), (recién subido del 7% al 8%) ahora al 4% del importe de la escritura de compraventa. Cuidado, si compras una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda (misma escritura) ésta también paga un 8% de IVA pero si la compras por separado pagarás el tipo general de IVA, el 18%. En algunas comunidades cambian el nombre y duele un poco menos: en Canarias IGIC (5%) y en Ceuta y Melilla IPSI (4%). Si la vivienda es de segunda transmisión, no te beneficias de las bajada del IVA al 4%, ya que en lugar del IVA tienes que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que representa entre el 7% y el 8% del importe escriturado según la CCAA.

Otra vez el IAJD: antes lo habíamos visto para la hipoteca pero también lo tienes que tener presente, solo si la vivienda es nueva, tienes que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, generalmente un 1% del importe escriturado aunque puede variar según la Comunidad Autónoma y el importe de la vivienda.

El notario: lo mejor es realizar todos los trámites (los de la hipoteca y los de la compraventa) en una misma escritura para no pagar dos veces. Si no, pagas por los dos conceptos. Para la compraventa depende del valor de compraventa, pero también de otros factores como el número de páginas de la escritura o el número de copias, entre un 0,1% y un 0,5% del importe escriturado.

El Registro: en el caso de la compraventa se compone de dos partes, un pago de unos 30 euros para la nota registral que sirve para verificar la titularidad de la propiedad y las posibles cargas sobre la vivienda (impuestos impagados, hipotecas asociadas,…) y otro pago al registrador por su intervención comprobando la legalidad de la escritura e inscribiéndola en el Registro de la Propiedad. Normalmente no supera el 0,2% del valor del inmueble.

La gestoría: igual que antes, entre 150 y 300 euros, como honorarios del gestor administrativo que se ocupa de los trámites para liquidar gastos e impuestos correspondientes a la compraventa e inscribir la operación en el Registro.

Como conclusión todos los gastos asociadas a la compra de una vivienda representan aproximadamente

2ª transmisión: entre un 10 y un 12% del precio de la vivienda en cuestión y considerando una hipoteca que te financie el 80% del precio de la vivienda necesitarás tener ahorrados entre un 30 y un 32% del mismo.

Vivienda nueva: mientras siga vigente la rebaja del IVA, puedes considerar los gastos entre un 6 y un 8% del precio de la vivienda en cuestión (necesitarás tener ahorrado entre un 26 y un 28% del valor de la vivienda).

Para saber ¿qué vivienda puedo comprar? mira cuánto puedes pagar al mes (tus ingresos mensuales netos x 0,35), con esto y una de las miles de calculadoras de hipotecas (es bueno probar más de una) obtienes aproximadamente lo que puedes pedir de hipoteca. Suma tus ahorros más lo que te conceden de hipoteca y divídelo por uno más el porcentaje (%) que representan los gastos de la hipoteca y la compraventa (por ejemplo un 11% para viviendas en 2ª transmisión y un 7% en viviendas nuevas) y ya tienes una idea de que vivienda puedes comprarte con tus ingresos mensuales y tus ahorros. Esperamos que te sea útil y ¡Buena Suerte! 🙂

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Vía: dooom