Requisitos de habitabilidad.

Debido a la gran variedad de requisitos que se solicitan según se resida en un lugar u otro de la geografía española, es importante conocer la legislación vigente antes comprar un local con la pretensión de convertirlo en hogar. En Madrid hay que cumplir una serie de condiciones a la hora de transformar un comercio en vivienda. El 75% de la superficie útil del inmueble debe tener una altura de al menos 2 metros y medio, que podrá reducirse a 2,20 metros en cuartos de baño o trasteros. La superficie mínima de la vivienda será de 25 metros cuadrados si dispone de una sola estancia formada por comedor, cocina y dormitorio y de un baño, y será de 38 metros cuadrados como mínimo si cuenta, además, con una habitación y cocina separadas.

En otras localidades como Hernani (Guipúzcoa), que recientemente ha regulado el uso como vivienda de los locales ubicados en determinadas zonas del municipio, se establece una superficie mínima de 40 metros cuadrados e impone la obligación de que los locales se destinen sólo a vivienda durante al menos diez años. No podrán ser reconvertidos en residencia los sótanos, los garajes ni aquellos locales colindantes con otros en que se realicen determinadas actividades industriales, hosteleras, reparaciones. En Getxo (Vizcaya) se establece la obligación de que el local se sitúe al mismo nivel o superior que el terreno circundante, por lo que los semisótanos quedan excluidos, al igual que las estancias que estén clasificadas como garaje obligatorio.

Otro aspecto que hay que tener en cuenta es la ventilación. Las leyes establecen una serie de criterios para mantener la salubridad e higiene del inmueble como es la ventilación natural directa no inferior al 8% de la superficie útil de la pieza. La iluminación también ha de estar sujeta a unos mínimos que no serán inferiores al 12% de la superficie útil habitable. La salida de humos de los locales ha de hacerse sobre la cubierta, si cuenta con cubierta propia, y lo más alejada posible del resto de las viviendas. Si el local está integrado en un edificio, la salida de humos se hará en la fachada siempre que no perjudique la estética. Pero éste es uno de los problemas con el que se puede encontrar el propietario del local sin cédula de habitabilidad. La comunidad de propietarios es la encargada de autorizar esta obra y si los vecinos la deniegan, no se puede llevar a cabo.

Otro de los obstáculos a los que debe enfrentarse el propietario que desea transformar un establecimiento comercial en una residencia es que la densidad del edificio no esté agotada con los pisos. Si un inmueble tiene densidad para 12 domicilios y ya tiene 12 pisos no es posible convertir el local en vivienda porque superaría el número permitido. Así que, ni siquiera en el supuesto de que el local cumpliera con los requisitos de salubridad, altura de techos, salida de humos, iluminación y ventilación, recibiría la cédula de habitabilidad si superara la densidad máxima establecida.

Más info.

COMPRAR VIVIENDA: Consejos Generales

Pasos importantes a la hora de comprar una vivienda:

1. Poner tus finanzas en orden. Esto significa básicamente evaluar tu capacidad de endeudamiento a través de préstamos, sobre la base de tus ahorros acumulados, e ingresos y gastos efectivos y potenciales presentes y futuros. Tener claras tus cuentas te permitirá realizar una inversión acorde con tus posibilidades.

2. Familiarizarte con las hipotecas. Encontrar la entidad financiera y negociar el préstamo hipotecario adecuado es un tema crucial para tener éxito a la hora de comprar una vivienda. Debes decidir el préstamo que mejor se adapta a tus necesidades, el tipo de interés fijo o variable, si te conviene aceptar comisiones de amortización anticipada o no, etc. Debes evaluar -en el caso de tipos variables- los incrementos potenciales que pueden sufrir las cuotas de amortización mensuales, etc. Debes familiarizarte con la Hipotecas. Tema imprescindible. No pases por alto este tema, aunque partas de otras ventajas en la financiación.

3. Determina tus preferencias y necesidades. Si tienes muy claras tus preferencias y necesidades correrás un menor riesgo en embarcarte en ofertas que te quiten tiempo y te impidan encontrar la vivienda que realmente necesitas. En general el mercado de la vivienda es muy amplio y conviene centrarse en aquello que necesitas. Algunos de nuestros consejos sobre adquisición de la vivienda pretenden ayudarte en esta vía. Ver por ejemplo: La casa, características.

4. Aprende a trabajar con las agencias inmobiliarias. Los agentes inmobiliarios tienden a representar más los intereses de los vendedores y tienden a maximizar el precio de venta para obtener mayores beneficios. Es necesario entender esto antes de hacerles la primera llamada. Hay alternativas para buscar vivienda.

5. Buscar casa. La Agencia Inmobiliaria te dará una lista de ofertas de casas en venta para evaluar. No está demás seguir otras pautas ya conocidas. Leer anuncios clasificados de compraventa de viviendas en las revistas y la prensa local. Navegar por Internet y ver las ofertas de compraventas de viviendas con características similares a lo que busca. O conducir por los vecindarios en los que estás interesado y familiarizarte con cada zona, incluso llamar por teléfono a los anuncios de carteles…. son excelentes modos de ver lo que ofrece el mercado.

6. Tareas previas en relación con las ofertas. Sigue los consejos para la adquisición de una vivienda que recogemos a lo largo de esta sección. Debes evaluar lo mejor posible los pros y contras de cada oferta y decidir la mejor opción a la la hora de comprar tu vivienda.

Más info.

Nace NESTORIA, un buscador de vivienda diferente

Aquí os dejo una página web que puede ser de utilidad a aquellos que estéis busando vivienda.

Nestoria (http://www.nestoria.es/) es un motor de búsqueda de casas en España.

Nestólico compara medias de precios de oferta en toda España de manera fácil y, esperamos, lúdica. Será interesante porque se obtienen diferencias que sorprenden o que confirman las intuiciones que tenemos de cuán cara o barata es cada ciudad. Por ejemplo, es comúnmente aceptado que San Sebastián es la ciudad más cara de España, pero resulta que Sant Cugat del Vallés, por ejemplo, es aún más cara (http://www.nestolico.es/precios/sant-cugat-del-valles/san-sebastian).

A mi me ha parecido interesante las gráficas que proporciona sobre el precio de la vivienda y los mapas que ofrece.


Casa H, la pequeña vivienda.

Esta casa está pensada desde lo pequeño, casi lo ínfimo, pensada del detalle al espacio y no del espacio al detalle.

1.- La casa no tiene puertas ni pasillos. La estrategia es doble; por un lado crear un recibidor-entrada que una vez estas dentro te da la sensación de estar fuera. Este recibidor es el eje de circulaciones de la casa, el único pasillo posible. La otra estrategia es colocar el área de los padres en un volumen y la de la hija en otro. De esta manera la casa se forma a partir de una hache “H”. A levante el volumen más alto (cocina-comedor-sala en planta baja y habitación padres–baño-despacho en planta primera) y a poniente el más bajo (habitación-baño). estos dos volúmenes se relacionan a través del recibidor. El resultado es que aún siendo una casa muy comedida en sus dimensiones, el espacio fluye constantemente y da la sensación que es mucho más grande. no hay puertas que cierren una visual, no hay pasillos infrautilizados, todo metro cuadrado está optimizado para un uso regular e intenso.

2.- La relación entre exterior e interior se realiza a través de un colchón de aire de 60 cms. El plano de ventana y el plano de fachada difieren de estos 60cms. esto crea un espacio intermedio, indeterminado e intersticial entre dentro y fuera. Una especie de airbag transparente. El resultado es que el paisaje ajardinado del entorno entra en la casa acotadamente, enmarcadamente. este “airbag” de 60cms transforma totalmente la habitual sensación que tenemos al relacionarnos con el exterior a través de una ventana. este espacio intermedio enfatiza el paisaje tal y como enfatiza un marco una obra pictórica. Otra consecuencia de este “grueso innecesario” es la calidad de la luz. Hay mucha luz en esta casa pero poco sol, la luz al rebotar sobre el grueso del antepecho de la ventana la dota de una enorme gama de matices, de tonalidades, de color. La luz deja de ser una fuente indiscriminada de claridad y adquiere el papel de “descubridor” del espacio, “hace visible” el espacio….

Más info.

El precio de la vivienda sigue bajando, al igual que el Euribor

Según el Índice Inmobiliario fotocasa.es, el precio medio de la vivienda en España ha descendido un 0,6% en el mes de febrero hasta situarse en los 2.524 euros por metro cuadrado, casi el mismo valor que alcanzaba en junio de 2005 cuando el metro cuadrado se pagaba a 2.528 euros.

Si se analizan los últimos doce meses (la variación interanual calculada de febrero de 2008 a febrero de 2009), el Índice registra una bajada del 9,8%. Con este descenso, se completan 16 meses consecutivos (desde noviembre de 2007) con caídas en el valor de la vivienda.

A esta noticia hay que añadirle que el euribo sigue en descenso y que el Euribor de febrero abaratará las hipotecas en más de 140 euros:

Más info.