Vender una vivienda que avala la compra de otra.

Durante la última década se ha vivido un boom en la compraventa de viviendas. La hipoteca ha sido, en la mayoría de los casos, el instrumento utilizado a la hora de financiar la adquisición de un inmueble y, en muchas de estas situaciones, los compradores necesitaban un respaldo económico que garantizara el pago de todas y cada una de las cuotas del crédito hipotecario. La figura del avalista cobró una gran importancia y se convirtió en casi imprescindible para jóvenes, trabajadores con nóminas reducidas, solicitantes de hipotecas por un valor superior al 80% de la tasación del piso o personas sin trabajo fijo. Muchos de quienes, en su momento, firmaron como avalistas de sus familiares o amigos se preguntan ahora si pueden poner a la venta sus inmuebles o si, por el contrario, su condición de garantes de un crédito del que no son titulares les impide disponer libremente de su patrimonio. La elección entre aportar garantías personales o reales para respaldar una hipoteca puede ser la clave para poder poner a la venta un inmueble.

Garantía personal

Con frecuencia se suele confundir la figura del avalista con la del «hipotecante no deudor», por lo que es importante diferenciar ambos términos y conocer lo que cada uno de ellos implica antes de tomar la decisión de respaldar una hipoteca.

El avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro de la deuda contraída por el titular de la hipoteca. Es decir, garantiza de manera personal que el prestatario va a hacer frente al pago de las cuotas, pero no lo hace con un bien concreto. Es frecuente escuchar conversaciones en las que se asegura que los padres han avalado a su hijo «con el piso», pero estas afirmaciones no son del todo correctas, pues le apoyan con todos sus bienes: su nómina, su cuenta corriente, su vivienda… En el caso de que el titular no pague las mensualidades, el banco puede dirigirse directamente contra el patrimonio del avalista.

Pero al no existir un bien concreto que haya servido como garantía de pago, el fiador puede vender libremente su patrimonio y disponer de él de la manera que considere más oportuna, pues seguirá respondiendo con los nuevos bienes. Así que si desea vender su casa puede hacerlo con total libertad, ya que no existe sobre ella ninguna carga concreta. Eso sí, el avalista ve reducida su capacidad de endeudamiento en el futuro de manera que, si necesita un crédito al consumo o una hipoteca no le será tan fácil conseguirlo salvo que responda con su patrimonio ante las posibles deudas de un tercero.

Si el futuro avalista, antes de respaldar al prestatario, prevé que en un momento dado puede tener que vender su casa para comprar otra nueva, por necesidades de movilidad geográfica o cualquier otro motivo, es mejor que elija la opción de utilizar la garantía personal, pues con ella tiene un mayor margen de maniobra a la hora de administrar su patrimonio.

Garantía real

La situación cambia bastante cuando la garantía que se utiliza para respaldar la compra de otra vivienda es real -está constituida por bienes tangibles- y no personal. En este caso, el fiador otorga como garantía del pago de la hipoteca una propiedad concreta y su responsabilidad se agota con ella. No pone en peligro todo el patrimonio presente y futuro sino sólo un bien determinado como puede ser un inmueble. Es una de las opciones que se utiliza cuando el avalista no quiere arriesgar el conjunto de sus propiedades y prefiere tener una responsabilidad limitada.

Con este tipo de garantía surgen dos posibilidades:

• Que el inmueble utilizado para asegurar el pago de la hipoteca sea propiedad del prestatario; es decir, de quien solicita y recibe el dinero para la compra de una nueva vivienda.
• Que la persona utilice su vivienda para asegurar el pago de las cuotas de un tercero. Este último es el caso del hipotecante no deudor, la persona que sin ser titular del crédito pone como garantía su propio inmueble para que al solicitante se le conceda la hipoteca. Si se da la circunstancia de que el prestatario no paga las cuotas en el plazo establecido o deja de abonar definitivamente las mensualidades, el hipotecante no deudor responderá con su vivienda y hasta el límite que se haya establecido. Por ejemplo, si la entidad bancaria concede una hipoteca a un joven por el 80% del valor de un piso y lo que necesita es el cien por cien, los padres, u otros familiares o amigos, constituyen una hipoteca por el valor del 20% sobre un inmueble, de manera que su responsabilidad se agota con este porcentaje si el titular no paga. De este modo, sólo son responsables en la medida en que la vivienda esté hipotecada.

Para poder garantizar una deuda con un bien concreto, en este caso con una vivienda, el inmueble ha de estar inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de la persona que va a utilizar el piso como garantía. Normalmente debe ser el único propietario o estar de acuerdo con los otros titulares en poner la casa como garantía real del pago de una hipoteca. Las entidades bancarias también suelen pedir que el inmueble esté libre de otras cargas para que la vivienda pueda utilizarse como garantía. Una vez que el garantista ha constituido una hipoteca sobre su inmueble, esta carga aparece reflejada en el Registro de la Propiedad. Al igual que ocurre con el avalista, la capacidad de endeudamiento futuro se reduce.

¿Qué ocurre entonces cuando el hipotecante no deudor quiere poner en venta la vivienda? Legalmente puede hacerlo, pero pesa sobre ella una obligación y si alguien deseara adquirir el inmueble lo haría con la carga incluida. Como estos datos aparecen en el Registro de la Propiedad, es muy difícil que el comprador acceda a llevarse la vivienda en estas condiciones, con lo que lo habitual es que pida que se cancele la deuda. Si cada vez hay más dificultades para vender una vivienda, cuando sobre ésta pesa una hipoteca la operación puede llegar a ser casi imposible.

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